En realidad, desde el punto de vista legal, no existe una definición de finca rústica, pues la Ley Hipotecaria y el Código Civil no contemplan su definición, lo que hace complejo su descripción. Sin embargo, en el plano inmobiliario, se define por sus características y relación comparativa con otro tipo de inmuebles y terrenos.

Qué se entiende por finca rústica

Las fincas rústicas son terrenos que deben destinarse al uso racional o práctico de sus recursos naturales. Son de uso exclusivo del trabajo agrícola, ganadero o cinegético. De igual forma, sus propietarios pueden darles uso con fines turísticos o agro turísticos e incluso, puede usar los terrenos rústicos con fines científicos, artesanales o de divulgación.

Su referencia catastral está conformada por veinte caracteres alfanuméricos, la cual se registra en el IBI o en los registros oficiales, con la finalidad de la localización de las fincas rústicas. Sirve de dirección en terrenos rústicos, donde no existen calles o números de catastro que guíen para ubicar cada terreno o espacio. Es por ello, que la referencia catastral es de gran importancia.

Por qué no se puede construir vivienda en una finca rústica

En una finca rústica no se puede construir una vivienda. Pero, se puede explotar su terreno con fines relacionados con labores agrícolas, ganaderas y otras actividades relacionadas con ese tipo de labores.

En caso de que exista una construcción previa a la compra de una finca rústica, debe adaptarse a las necesidades productivas a las que se destinará la finca rústica, en consonancia con el tipo de trabajo y en total respeto con el entorno natural. En ese orden de ideas, la construcción previa no puede usarse como vivienda.

Cada Comunidad Autónoma tiene sus normativas para las fincas rústicas, lo que de hecho genera unas condiciones particulares para cada terreno, según su jurisdicción. Las Comunidades Autónomas tienen categorías para las fincas rústicas, como en Andalucía, donde sí cuentan con fincas rústicas de uso urbano, de categoría con suelo urbanizable y de suelo no urbanizable.

Sin embargo, en gran parte de las Comunidades Autónomas prevalece el criterio de que los terrenos rústicos no son urbanizables y solo se permite su provecho agrícola, forestal, cinegético y ganadero y en los casos muy particulares donde se permite la construcción de una vivienda unifamiliar, sus propietarios deben dedicarse al trabajo rústico en el terreno.

Usos de las fincas rústicas

Las limitaciones legales en el uso de las fincas rústicas para construir vivienda se compensan con su provecho productivo, dado que se pueden rehabilitar construcciones antiguas para actividades agrícolas, culturales, deportivas, turísticas, científicas o de enseñanza, entre otras, siempre y cuando estén relacionadas con el espacio natural.

Uso agrícola

La regulación del suelo en cada Comunidad Autónoma puede tener algunas excepciones, pero el uso legal del suelo rústico es muy claro, aclarando que las fincas rústicas tienen uso agrario o agropecuario, es decir, se destina al cultivo, según su clasificación.

Uso forestal

En las fincas rústicas también se puede producir madera, plantando árboles con uso forestal. También, existen fincas rústicas con clasificación de protección del suelo, con cultivos especiales y desarrollo agropecuario local.

Uso excepcional

En ciertas fincas rústicas situadas en las cercanías del casco urbano de algunas zonas se otorga autorización para ampliar viviendas tradicionales, aisladas y unifamiliares. Pero, las condiciones generadas por el cambio climático y la oleada de incendios cada vez más frecuentes han creado dudas sobre ese tipo de construcciones, las cuales, además, son la excepción y no la regla.

Las rehabilitaciones de viviendas antiguas o tradicionales permiten ampliaciones hasta de un 50%, solo si existen antes de 1975 y no están en ruina. Además, deben cumplir con normas urbanísticas de retranqueos, alineación, altura y otros requisitos.

La recomendación de los expertos inmobiliarios es contar con información específica de la Comunidad donde se encuentre la finca rústica, antes de comprarla, dado que cada región delimita sus condiciones de manera independiente.

Los propietarios de fincas rústicas, por lo general, se dedican a la cría de ganado, la plantación de frutales y la producción agrícola en general. En líneas generales, no es legal vivir en una finca rústica, dado que son terrenos no urbanizables, según el Real Decreto correspondiente.