Tasaciones y Ley de Vivienda se han convertido, desde 2023, en una pareja inseparable: cada cambio normativo repercute directamente en cuánto vale tu casa sobre el papel. Por eso, si te planteas vender, hipotecar o simplemente conocer el valor de tu piso, conviene que entiendas cómo influyen estas reglas.

Las tasaciones oficiales ya no se calculan igual que hace unos años; ahora deben tener en cuenta factores como los topes de alquiler, las penalizaciones a las viviendas vacías o los incentivos fiscales para propietarios. A continuación, te explicamos, qué está pasando y por qué te afecta.

Cómo afecta la Ley de Vivienda a las tasaciones inmobiliarias

Para empezar, la Ley 12/2023 permite declarar zonas de mercado residencial tensionado. Cuando tu piso cae dentro de una de ellas, el alquiler tiene un límite y, por tanto, la rentabilidad que proyecta un tasador baja. Menos ingresos futuros suelen traducirse en una valoración más contenida.

Además, el texto legal introduce recargos de hasta el 150 % en el IBI para viviendas desocupadas más de dos años. Si mantienes la vivienda vacía, el gasto fijo sube y el tasador lo reflejará restando valor al inmueble. En cambio, alquilar bajo las condiciones que marca la ley puede traerte bonificaciones de hasta el 90 % en IRPF, algo que mejora la rentabilidad neta y, con ella, la cifra final de valoración.

Por último, se redefine la figura del gran tenedor —cinco o más propiedades— y se le imponen obligaciones adicionales. Si entras en esta categoría, tus inmuebles en zonas tensionadas tendrán más restricciones, algo que los tasadores consideran para moderar la valoración de carteras extensas.

Regulación de precios y fiscalidad: impacto en el valor de los inmuebles

Desde 2023, el alquiler solo puede subir un 2 %; en 2024 el límite es 3 % y, a partir de 2025, un nuevo índice sustituirá al IPC. Estos topes frenan la escalada de rentas y, de rebote, equilibran los valores de mercado.

Pero la Ley de Vivienda no se limita a controlar precios: premia y castiga. Premia con deducciones fiscales a quien rebaja la renta o alquila a jóvenes; castiga con recargos a quien mantenga pisos vacíos. Este juego de zanahoria y palo hace que muchos propietarios saquen vivienda al mercado o ajusten precios, aumentando la oferta y relajando la presión sobre los valores de compra‑venta.

Como resultado, los tasadores ya no miran solo las tablas de ventas comparables; también analizan la letra pequeña fiscal. Si un piso disfruta de una deducción del 90 % en IRPF, su rentabilidad anual mejora y la tasación sube unos puntos. En cambio, si arrastra un recargo de IBI por estar vacío, ese coste se descuenta del valor.

Nuevos criterios de valoración y evolución reciente del mercado

Los profesionales de la valoración han renovado su libreta. Ahora ponderan tres bloques:

1. Sostenibilidad y riesgo climático. La normativa europea empuja a incluir la eficiencia energética y la exposición a fenómenos extremos. Un edificio con buena certificación energética obtiene un plus en la tasación; uno con consumo elevado, un descuento.
2. Oferta y demanda locales. Tras un año de ley, la oferta de alquiler cayó y los precios subieron en muchas ciudades. Paradójicamente, la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) detectó en el primer trimestre de 2024 un aumento del 4,04 % en las valoraciones hipotecarias y una subida del 3,39 % en el importe medio. Esto demuestra que las tasaciones responden a un equilibrio complejo entre límites de precio y escasez de vivienda.
3. Mayor transparencia. La ley refuerza la independencia del tasador y permite elegir profesional. Gracias a ello, las valoraciones son hoy más fiables y menos proclives a inflar precios, algo esencial si vas a pedir hipoteca.

En definitiva, la Ley de Vivienda no dicta el precio exacto de tu piso, pero sí modifica los fundamentos que el tasador utiliza: rentabilidad, costes fiscales, sostenibilidad y dinámica local de mercado. Si comprendes estas piezas, leer una tasación te resultará mucho más sencillo y, sobre todo, podrás tomar decisiones con información de primera mano. Al fin y al cabo, conocer el valor real de tu vivienda es el primer paso para vender, alquilar o refinanciar con seguridad.