El auge del trabajo híbrido y de las nuevas formas de colaboración profesional ha transformado por completo el mercado de oficinas.

En los últimos años, los espacios de coworking y las oficinas flexibles se han consolidado como una alternativa atractiva tanto para empresas como para autónomos, generando un nuevo segmento dentro del sector inmobiliario. Esta evolución también ha modificado los criterios de valoración, ya que los inmuebles destinados a estos usos requieren un análisis distinto al de las oficinas tradicionales.

La tasación de espacios para coworking no se limita a calcular el valor por metro cuadrado; implica entender su modelo de negocio, su grado de ocupación, la flexibilidad de sus contratos y su capacidad para adaptarse a las nuevas dinámicas laborales. Por ello, la valoración de este tipo de activos debe combinar la metodología técnica con una lectura actualizada del mercado.

Un mercado en transformación

El cambio cultural en la forma de trabajar ha impulsado la demanda de espacios compartidos y de alquiler flexible. Empresas que antes ocupaban plantas completas optan ahora por soluciones modulares, reduciendo costes fijos y ganando agilidad. Paralelamente, profesionales independientes, startups y pequeñas compañías encuentran en los coworkings un entorno con servicios incluidos y sin las obligaciones de un contrato de larga duración.

Este contexto genera un nuevo escenario para los tasadores, que deben analizar no solo el valor físico del inmueble, sino también su rentabilidad potencial y su capacidad de adaptación a la demanda. Factores como la ubicación, la accesibilidad, la conectividad digital o la calidad de los servicios comunes son determinantes en este tipo de valoraciones.

Factores que influyen en la valoración

La valoración de un inmueble destinado a coworking o a oficinas flexibles incorpora elementos que no siempre están presentes en las tasaciones de oficinas convencionales. Algunos de los más relevantes son:

• Ubicación y entorno urbano: la proximidad a zonas de servicios, transporte público y áreas empresariales influye directamente en la tasa de ocupación y en el precio del alquiler.
• Distribución interior: la flexibilidad del espacio, la posibilidad de reconfigurar las salas y la existencia de zonas comunes amplias son factores que incrementan el valor.
• Equipamiento y servicios tecnológicos: la conectividad de alta velocidad, la climatización eficiente o la infraestructura para videoconferencias son hoy elementos imprescindibles.
• Nivel de ocupación y contratos vigentes: la estabilidad y diversidad de los arrendatarios determinan la rentabilidad del activo.
• Demanda local y competencia: el número de operadores y la oferta de espacios similares en la zona permiten calibrar la posición del inmueble dentro del mercado.

Cada uno de estos parámetros tiene un peso específico en la tasación, ya que define la capacidad del activo para generar ingresos y mantener su valor en el tiempo.

Metodologías aplicadas a este tipo de activos

Para este segmento, las sociedades de tasación homologadas combinan diferentes metodologías:

• Método de capitalización de rentas, que estima el valor del inmueble en función de los ingresos actuales y previstos, considerando tasas de ocupación y gastos de gestión.
• Método comparativo, utilizado para contrastar con operaciones de venta o alquiler de espacios similares en ubicación, superficie y servicios.
• Método del coste, aplicable cuando se evalúa la inversión en rehabilitación o adaptación del inmueble al uso de coworking.

La elección del método depende del objetivo de la valoración —ya sea compra, inversión, garantía hipotecaria o reestructuración patrimonial—, aunque en la mayoría de los casos se combinan varios enfoques para lograr un resultado más preciso.

Impacto económico y perspectivas de futuro

Los espacios de trabajo flexibles se han convertido en un componente clave del mercado inmobiliario urbano. En las principales ciudades, este modelo representa ya una parte significativa de la superficie destinada a oficinas, y su crecimiento sigue al alza gracias a la digitalización y al auge del teletrabajo parcial.

Desde el punto de vista económico, este tipo de activos ofrece una rentabilidad potencial elevada, aunque también está sujeta a factores de riesgo como la rotación de usuarios o la variabilidad de los ingresos mensuales. Una tasación rigurosa permite medir con exactitud estos riesgos y valorar la sostenibilidad del negocio a medio plazo.

Los informes de valoración homologados aportan, además, una garantía de transparencia para inversores y entidades financieras, facilitando la toma de decisiones sobre compra, financiación o desarrollo de nuevos proyectos.

La valoración de inmuebles para coworking y oficinas flexibles refleja el cambio estructural del mercado laboral y la necesidad de adaptar los criterios de tasación a un entorno más dinámico, tecnológico y orientado a la eficiencia. Contar con una sociedad de tasación homologada garantiza que el valor asignado al inmueble tenga en cuenta tanto los aspectos técnicos como las nuevas realidades del mercado, ofreciendo una visión precisa y actualizada del verdadero potencial económico de estos espacios.