¿Sabías que hay una Orden publicada en el Boletín Oficial del Estado sobre las normas de valoración de bienes inmuebles? Se trata concretamente de la Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía publicada el 27 de marzo de 2003 y modificada en el 2015.

Con esta publicación en el BOE se pretendía establecer las normas para el cálculo del valor en las tasaciones de inmuebles. En las disposiciones generales, técnicas, las encaminadas a la elaboración de informes y certificados, entre otras, se intenta regular bajo un régimen jurídico y común, el cálculo del valor en las tasaciones.

¿Dónde aplican estas regulaciones? La Orden ECO/805/2003 es efectiva siempre que la finalidad de la valoración económica será para determinadas finalidades explicadas con detalle en el BOE.

Principios de la Orden ECO/805/2003

Estos principios se aplican a las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España y también a las entidades de crédito que tengan bajo sus servicios la posibilidad de contratar una valoración económica de un bien.

• Principio de anticipación: según este principio hay que tener en cuenta los rendimientos económicos en el futuro que pueda tener el inmueble si está en explotación económica en el valor de tasación.
• Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de tasación a seguir, es decir, hay que elegir aquellos métodos y criterios de tasación que sean coherentes con la propia finalidad de la valoración.
• Principio de mayor y mejor uso. Según el BOE, este principio “el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor”.
• Principio de probabilidad. Según el cual se elegirá el escenario más probable ante varias posibilidades de elección.
• Principio de proporcionalidad. Bajo este principio, los informes de tasación se han de elaborar con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la peculiaridad del objeto de valoración.
• Principio de prudencia. Según el BOE, las directrices a seguir por las sociedades homologadas de tasación son las de que, ante diferentes escenarios de elección con la misma probabilidad, se ha de elegir el que tenga un menor valor de tasación.
• Principio de sustitución. El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con iguales o similares características que puedan ser sustitutivos.
• Principio de temporalidad. Este principio acredita que el valor de un inmueble puede ser variable con el paso del tiempo.
• Principio de transparencia. La comprensión y la información necesaria para entender las diferentes hipótesis ha de ser esencial en cualquier informe de valoración.
• Principio del valor residual. El BOE dice textualmente que según el valor residual “el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.

Estos puntos son los principios fundamentales que el Ministerio de Economía aplica en cuestiones de valoración inmobiliaria. Se trata de elementos esenciales para todo informe de tasación oficial, puesto que, si no se cumpliera alguno de estos principios, la valoración no tendría validez oficial y no estaría respaldada por los organismos públicos oficiales.

En Aesval, como sociedad de tasación homologada por el Banco de España y empresa miembro de la Asociación Española de Análisis de Valor, nos regimos por esos principios universales de la valoración de inmuebles. De esta manera conseguimos que la fiabilidad, la objetividad y la profesionalidad estén presentes en todos y cada uno de los informes de valoración inmobiliaria que elaboran nuestros maestros tasadores.