¿Tienes una vivienda de protección oficial y te preguntas cuánto vale realmente? La valoración de este tipo de inmuebles sigue unas reglas distintas a las de una vivienda libre, y entenderlas puede marcar la diferencia a la hora de vender, heredar o renegociar tu hipoteca.

En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla cómo se calcula el valor de una VPO, qué factores se tienen en cuenta y por qué siempre se aplica el importe más bajo entre dos cifras clave.

Proceso de valoración de una vivienda de protección oficial en España

Para empezar, conviene que tengas claro el doble enfoque que se utiliza al tasar una VPO. Por un lado, está el valor máximo legal, fijado por tu comunidad autónoma, y por otro el valor de mercado, que depende de lo que pagaría un comprador medio en condiciones normales. Siempre se elige el menor de ambos; así se evita la especulación y se mantiene la finalidad social de la vivienda protegida.

1. Recopilación de documentos. El técnico te pedirá la Cédula de Calificación Definitiva, la escritura o nota simple y el último recibo del IBI.
2. Visita al inmueble. Se comprueban superficie útil, anexos (plaza de garaje, trastero) y estado de conservación.
3. Cálculo del valor máximo legal. El tasador multiplica los metros útiles por el módulo oficial del municipio y régimen de protección.
4. Estimación del valor de mercado. Aquí compara tu piso con otros similares vendidos en la zona, considerando orientación, antigüedad, servicios cercanos o eficiencia energética.
5. Informe de tasación. Con los dos valores sobre la mesa, el documento certifica el más bajo. Esa será la referencia para vender, heredar o renegociar la hipoteca mientras la protección siga vigente.

Además, si tu vivienda ha sido descalificada —ya no está sujeta a protección—, el procedimiento cambia: únicamente se aplica la comparación con el mercado, igual que ocurre con cualquier vivienda libre.

Criterios clave para la tasación y cálculo del valor máximo legal

A la hora de poner números, el tasador no improvisa. Estas son las variables esenciales que debes conocer:

• Superficie útil computable. Se miden los metros habitables, sin contar terrazas abiertas. Los anexos tienen límites: 25 m² de garaje y 8 m² de trastero como máximo.
• Módulo autonómico. Cada comunidad publica un precio por metro cuadrado que varía según la localidad y el tipo de protección (general, especial, concertado…).
• Fecha de calificación. La normativa aplicable será la del año en que tu vivienda obtuvo la calificación provisional y definitiva; de ahí salen el módulo y los topes vigentes.
• Duración de la protección. Suele oscilar entre 15 y 30 años. Mientras dure, el valor máximo legal manda. Después, puedes solicitar la descalificación y vender a precio libre.
• Estado y eficiencia. Aunque el valor máximo legal es un cálculo matemático, el estado real de la vivienda influye en el mercado. Una caldera nueva o una buena calificación energética siempre suman puntos.
• Servicios del entorno. Colegios, transporte público, zonas verdes o centros de salud pueden subir el valor de mercado, aunque nunca sobrepasarán el techo legal.

Ejemplo rápido: imagina que tu piso tiene 80 m² útiles y el módulo es de 2 000 € / m². El valor máximo legal sería 160 000 €. Si el análisis de mercado lo sitúa en 150 000 €, esa será la cifra final; pero si el mercado sube a 175 000 €, seguirás limitado a los 160 000 € oficiales.

Diferencias entre viviendas protegidas y libres y efectos en el mercado

Ahora bien, quizá te preguntes por qué existe tal control en las VPO y no en otras casas. La respuesta está en su función social. Comparemos:

Consecuencias prácticas:

• Para ti, propietario de una VPO, la principal ventaja es la estabilidad: sabes que tu piso no perderá valor bruscamente. El inconveniente es la menor capacidad de revalorización mientras dure la protección.
• Para el mercado, las VPO actúan como regulador, ofreciendo opciones asequibles y frenando la escalada de precios en ciertos barrios.
• Para un comprador, adquirir una vivienda libre implica mayor libertad (y riesgo). No hay tope de precio, pero sí posibilidad de ganancias futuras si la zona se revaloriza.

En definitiva, las reglas del juego cambian según la etiqueta “protegida” o “libre”. Saberlo te ayudará a planificar tu patrimonio y a negociar con conocimiento de causa cuando llegue el momento de vender, comprar o heredar.