Fijar concentos siempre es importante. Da igual el ámbito, sector o temática, tener claras las definiciones y las diferencias entre los elementos fundamentales es básico para no perderse y, sobre todo, no equivocarse en la toma de decisiones.

En el mundo de la tasación de inmuebles existen innumerables conceptos que a los no entendidos les pueden resultar del todo lejanos. Mientras una persona ajena al mercado inmobiliario no tiene porqué saber la diferencia entre el valor de reemplazamiento y el de tasación, los profesionales del sector deben de conocer y saber diferenciar claramente estos dos conceptos y otros muchos.

Dos de los elementos más relevantes dentro del mundo de la tasación de inmuebles son el valor hipotecario y el valor de mercado. Se trata de conceptos intrínsecos a cualquier operación de compraventa de viviendas y por eso vamos a intentar explicar y diferenciar ambos términos.

¿Qué es el valor hipotecario?

No hay nada mejor que las fuentes oficiales de la Administración para fijar conceptos. En 2003, concretamente el 9 de abril, se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Orden ECO/805/2003, “que establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles”.

Según el Artículo 4. Definiciones de esa Orden ECO/805/200, se establece la explicación del valor hipotecario como:

El valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondiente

¿Qué es el valor de mercado?

Siguiendo con el Artículo 4. Definiciones, se define al valor de mercado de la siguiente manera:

El precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Definiciones de otros conceptos

La Orden ECO/805/2003 también ofrece definiciones de otros conceptos relativos al mercado inmobiliario de gran valor para todos los agentes del sector:

• Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.
• Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual
• Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
• Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Diferencias entre el valor hipotecario y el valor de mercado

El valor de mercado, es decir, el fijado por la oferta y la demanda en un determinado periodo de tiempo, había sido la información más relevante en una operación de compraventa de inmuebles hasta que, con la entrada en vigor de la Orden ECO/805/2003, fue el valor hipotecario el que establecería la cifra de relevancia para una compraventa.

El principal motivo de que el valor hipotecario sea ahora la cifra clave es porque es sostenible en el tiempo, frente a la temporalidad del valor de mercado. Es decir, la principal diferencia entre el valor hipotecario y el de mercado es que el primero se mantiene en el tiempo, y el segundo solo es válido durante un periodo determinado.

El valor hipotecario no se debe ver afectado por aspectos o intereses especulativos. Para disponer del valor hipotecario de un inmueble es necesario que se realice una tasación hipotecaria, requisito previo de cualquier entidad bancaria a la hora de tramitar una operación de este tipo.

Si estás buscando el valor hipotecario de un inmueble de manera oficial siempre debes acudir a aquellas sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, como por ejemplo Aesval.

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