Es una de las dudas más habituales cuando se solicita una tasación inmobiliaria: ¿tiene que estar el propietario presente durante la visita del tasador? La respuesta corta es que no, no es imprescindible. La respuesta un poco más larga tiene algunos matices que conviene conocer, sobre todo si el propietario vive lejos, si el inmueble está alquilado o si por cualquier motivo no puede coincidir con el profesional el día de la visita.

Lo que realmente importa es que el tasador pueda acceder al inmueble y realizar las comprobaciones necesarias, no quién le abre la puerta. En este artículo repasamos las situaciones más comunes y las alternativas para que la tasación pueda hacerse con normalidad.

La visita al inmueble sigue siendo la parte clave

Que el propietario no tenga que estar presente no significa que se pueda saltar la visita. En la mayoría de tasaciones, la inspección física del inmueble es un requisito de la propia valoración.

Durante esa visita, el tasador comprueba varias cosas:

• Las características físicas del inmueble: superficie real, distribución, número de estancias.
• El estado de conservación: instalaciones, acabados, humedades, estado general de la construcción.
• Las calidades de los materiales y elementos constructivos.
• Los elementos particulares que puedan influir en el valor (orientación, vistas, ruidos, ascensor, garaje, trastero).
• La documentación gráfica: fotografías interiores y exteriores para incorporar al informe.

Todo esto se puede hacer con cualquier persona debidamente autorizada facilitando el acceso. Lo que no se puede hacer es dar por bueno el estado del interior de una vivienda sin haberla inspeccionado, salvo en aquellas tasaciones que por su finalidad admiten metodologías sin visita interior, algo que se valora caso a caso.

Quién puede facilitar el acceso además del propietario

Hay muchas situaciones en las que el propietario no puede estar en la vivienda el día que corresponde la visita. Vive en otra provincia, es una segunda residencia, está de viaje, la tiene alquilada, trabaja fuera o simplemente no puede compatibilizar horarios.

En todos esos casos, cualquier persona autorizada puede facilitar el acceso al tasador. Por ejemplo:

• Un familiar o persona de confianza con llaves del inmueble.
• El inquilino, si la vivienda está alquilada.
• Un agente inmobiliario que gestione la propiedad, especialmente si el inmueble está a la venta.
• El administrador del inmueble o un representante designado.
• Cualquier otra persona que pueda facilitar la entrada de forma legítima y con conocimiento del propietario.

Esta circunstancia no afecta al valor obtenido. La tasación depende de las características del inmueble, de la documentación aportada y de los datos de mercado aplicables, no de la persona que abre la puerta.

Si la vivienda está alquilada

Es una de las situaciones más frecuentes, sobre todo en propietarios que solicitan una tasación con fines de venta, refinanciación de hipoteca o valoración patrimonial mientras la vivienda genera rentas.

En estos casos, la visita puede realizarse con normalidad si se coordina bien con el inquilino. Es importante tener en cuenta dos cosas:

• El inquilino debe estar informado y de acuerdo con la visita. Los propietarios no pueden acceder al inmueble arrendado por su cuenta ni sin previo aviso: hay que respetar el derecho al uso pacífico de la vivienda por parte del arrendatario.
• Conviene coordinar el acceso a todas las estancias que el tasador necesita inspeccionar. Si hay zonas a las que no se puede acceder (por ejemplo, una habitación cerrada, un trastero anexo o el garaje), esta limitación debe hacerse constar en el informe y podría condicionar determinadas comprobaciones.

Lo habitual es que el propietario o el intermediario contacte con el inquilino con antelación suficiente y acuerde una franja horaria cómoda para todos.

Buena parte de la documentación se gestiona antes

Otro motivo por el que la presencia física del propietario no es imprescindible es que la mayoría de la documentación necesaria para la tasación se aporta antes de la visita, no durante ella.

Documentos como la nota simple del Registro de la Propiedad, la referencia catastral, los planos de la vivienda, la escritura, el certificado de eficiencia energética o cualquier otra documentación relevante pueden facilitarse por correo electrónico al tasador o a la sociedad de tasación antes de coordinar la visita.

Ese trabajo previo permite al tasador llegar al inmueble ya con una idea clara de lo que va a encontrar. Y su labor durante la visita consiste en buena medida en contrastar esa información documental con la realidad física del inmueble. Este contraste es especialmente relevante cuando hay diferencias entre la superficie registral y la real, cuando ha habido reformas, ampliaciones o cambios de distribución no reflejados en la documentación oficial.

Qué ocurre si no hay forma de acceder al inmueble

Cuestión distinta es cuando el propietario no puede estar y tampoco hay nadie que pueda facilitar el acceso. Aquí las alternativas dependen del tipo de tasación:

• Si la finalidad requiere inspección interior (por ejemplo, tasación para finalidad hipotecaria bajo la Orden ECO/805/2003), no es posible dar por hecho el estado del inmueble sin comprobarlo. Lo recomendable es buscar una fecha alternativa o designar a alguien que pueda facilitar el acceso.
• Si la finalidad admite valoración sin visita interior (algo que puede darse en determinadas metodologías o para ciertos usos), se valora caso a caso si el informe puede emitirse con esas limitaciones y qué salvedades deben hacerse constar.

En cualquier caso, el tasador debe reflejar en el informe todas las circunstancias que hayan podido limitar sus comprobaciones. Un informe profesional no puede dar por supuestas características que no se han verificado.

La presencia del propietario puede ser útil, aunque no obligatoria

Aunque no sea necesaria, hay situaciones en las que la presencia del propietario resulta práctica. Puede aportar información de primera mano que agiliza el trabajo del tasador:

• Fecha aproximada de la construcción o de reformas relevantes.
• Sustitución de instalaciones (calefacción, ventanas, cocina, baños) que no aparezcan documentadas.
• Detalles sobre elementos comunes del edificio.
• Documentación adicional que no se hubiera facilitado con anterioridad.
• Circunstancias particulares del entorno o de la comunidad.

Esta información, cuando resulte relevante, se contrasta y se incorpora al informe. El tasador mantiene en todo caso su independencia técnica: la valoración se realiza en base a criterios objetivos, documentación acreditada y datos de mercado, no en base a estimaciones del propietario.

En resumen

La ausencia del propietario durante la visita no impide, por sí misma, realizar una tasación. Lo relevante es que se pueda garantizar:

• El acceso físico al inmueble para realizar las comprobaciones necesarias.
• La disponibilidad de la documentación que la valoración requiere.
• Una coordinación previa adecuada entre el solicitante, el tasador y quien vaya a facilitar la entrada.

En AESVAL, como sociedad de tasación homologada, trabajamos combinando la inspección del inmueble, el análisis documental y el estudio del mercado para obtener valoraciones objetivas y técnicamente fundamentadas. Una buena coordinación previa permite realizar la visita con normalidad en la mayoría de los casos, incluso cuando el propietario no puede estar presente. Si estás en esta situación o tienes cualquier duda sobre cómo organizar la tasación de tu inmueble, ponte en contacto con nosotros y te ayudamos a plantearlo.