El valor de mercado es un factor clave cuando quieres comprar o vender una vivienda, ya que determina el precio real al que se podría vender un inmueble en un momento concreto.

Si te estás preguntando por qué existe también un “valor catastral” y qué papel juega en todo esto, sigue leyendo. A lo largo de este artículo, descubrirás en qué consiste cada uno, cómo se calculan y por qué es importante conocer el valor de mercado y el valor catastral antes de tomar decisiones inmobiliarias.

¿Qué es el valor de mercado y cómo se determina?

En términos sencillos, el valor de mercado representa el importe por el que una vivienda podría venderse en un momento dado, considerando elementos como la disponibilidad y demanda del sector inmobiliario, su localización y las particularidades del inmueble. En realidad, no se trata de un número fijo, sino de un valor fluctuante que puede variar con el tiempo.

Para estimar este valor, suelen utilizarse métodos de tasación profesional. Por un lado, tienes la comparación: se analizan propiedades similares en la zona, fijándose en los precios de venta recientes para establecer una referencia realista. Por otro lado, existe el método de coste, donde se calcula cuánto ha costado construir el inmueble (añadiendo el valor del suelo) y se restan aspectos como la depreciación. Además, si la vivienda está en alquiler o se plantea alquilar, se valora la capitalización de rentas, que se basa en los ingresos potenciales y su rentabilidad a lo largo del tiempo.

Recuerda que todo esto puede cambiar si la situación económica se transforma o si la oferta de vivienda en la zona disminuye o aumenta. Por eso, es buena idea buscar la ayuda de un tasador profesional o una agencia especializada cuando necesites conocer el precio más aproximado para una compraventa.

Valor catastral: definición y cálculo administrativo

El valor catastral es, a grandes rasgos, la valoración administrativa que fija el Catastro Inmobiliario. Su función principal es determinar la base de cálculo para diversos tributos, entre ellos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal. A diferencia de un análisis de mercado, este valor se establece a través de criterios técnicos y revisiones periódicas del propio organismo.

Para establecer su valor, se analizan aspectos como la localización del inmueble, su tamaño, los años que lleva construido y la calidad de los materiales utilizados en su edificación. El Catastro, además, no refleja las fluctuaciones constantes del mercado, sino que se centra en un procedimiento reglado y más estable. Por eso, suele ser inferior al precio que verías en un contrato de compraventa.

Mantener actualizada la información catastral es clave para prevenir imprevistos en el cálculo de los impuestos asociados a la propiedad. Si en algún momento necesitas consultarlo, puedes mirar el recibo del IBI, acudir a la sede electrónica del Catastro o pedir una certificación oficial.

Comparativa clave entre ambos valores y su impacto en el mercado

Ahora que conoces la definición y el cálculo de cada uno, es momento de compararlos. Aunque ambos conceptos se refieren al valor de un inmueble, sus propósitos y fluctuaciones son bastante diferentes.

Estabilidad frente a volatilidad

• El valor catastral es mucho más estable y cambia de forma periódica, según las revisiones del Catastro.
• El valor de mercado, en cambio, varía constantemente con la situación económica, la demanda de vivienda y otros factores externos.

Impuestos y compraventas

• El valor catastral se emplea para determinar impuestos, como el IBI o la plusvalía, y no puede superar el 50% del valor real de la vivienda en muchos casos.
• El valor de mercado es lo que verdaderamente marca el precio que pagarás (o cobrarás) en una transacción de compraventa y refleja la realidad económica del sector.

Uso en la toma de decisiones

• Para ti, como propietario o futuro comprador, el valor catastral ayuda a conocer cuánto puedes llegar a pagar en ciertos tributos y te puede dar una referencia fiscal.
• En cambio, el precio de mercado sirve para planificar inversiones, entender el potencial de rentabilidad si piensas alquilar, y determinar si el coste de un inmueble está por encima, por debajo o dentro de lo razonable según la oferta y demanda actuales.

En definitiva, ambos valores son importantes, pero cumplen funciones distintas. El valor catastral se centra más en lo administrativo y en la recaudación de impuestos, mientras que el valor de mercado te indica el precio real al que alguien estaría dispuesto a comprar o vender.