La mayoría de las tasaciones responden a una pregunta sencilla: ¿cuánto vale esto hoy? Pero hay situaciones en las que el “hoy” no interesa. Lo que hace falta saber es cuánto valía ese mismo inmueble hace tres años, hace diez o hace quince. Una herencia que se liquidó tarde, un divorcio que se arrastra, un procedimiento judicial que se remonta en el tiempo, una comprobación fiscal con fecha concreta. En todos esos casos, la cifra actual no sirve. Hace falta la de entonces.

Ese tipo de valoración tiene nombre propio: tasación retrospectiva. Y, como suele pasar con los trabajos que requieren mirar al pasado, es más complejo de lo que parece y mucho menos intuitivo que una tasación corriente.

No es una tasación con “descuento”

Lo primero que conviene aclarar, porque es un malentendido muy habitual: una tasación retrospectiva no consiste en calcular el valor actual y aplicarle un porcentaje de descuento basado en la evolución general del mercado. Si así fuera, no haría falta un tasador; bastaría con una calculadora y un gráfico del índice de precios.

El enfoque correcto es otro. Se trata de reconstruir, con la información disponible, cómo era el inmueble en la fecha de referencia y cómo se comportaba su mercado en ese momento concreto. Dos reconstrucciones distintas que después se cruzan para obtener una valoración.

Dicho de otra manera: el tasador tiene que “viajar” a la fecha que se le pide y hacer la tasación como la habría hecho entonces, con los datos de entonces, en el contexto de entonces. El valor actual es irrelevante para el cálculo (aunque, de forma indirecta, pueda servir como referencia de contraste).

El inmueble, tal como era en aquella fecha

El primer trabajo serio es determinar las características del inmueble en el momento objeto de valoración. Si la vivienda sigue exactamente igual que hace cinco años, el ejercicio es más sencillo. Pero en la práctica es raro que un inmueble no haya cambiado nada en varios años.

Las modificaciones habituales que hay que tener en cuenta:

Una reforma integral posterior. Si la cocina y los baños se renovaron en 2022 pero necesitamos la valoración de 2017, hay que valorar el inmueble con la cocina y los baños antiguos, no con los nuevos. Lo mismo con ventanas, suelos, instalaciones.

Ampliaciones, segregaciones, agrupaciones. Si el inmueble ha crecido, se ha dividido o se ha fusionado con otro, hay que recomponer la configuración original.

Cambios de uso. Un local que se convirtió en vivienda, una vivienda que se dedicó a oficina. Para la fecha retrospectiva, se valora con el uso vigente entonces.

Obras que se han ido ejecutando poco a poco. A veces no hay una reforma única y clara, sino intervenciones sucesivas. Reconstruir qué estaba hecho y qué no en una fecha concreta exige revisar documentación paso a paso.

El material de trabajo para esta reconstrucción son escrituras, información registral y catastral histórica, planos, proyectos de obra, licencias municipales, fotografías con fecha, facturas de reforma, declaraciones de obra nueva. Todo lo que permita acreditar en qué estado se encontraba el inmueble en la fecha pedida.

Y después, el mercado de aquel año

Reconstruido el inmueble, toca reconstruir el mercado. Y aquí entra otra parte del trabajo que suele subestimarse.

Los precios inmobiliarios cambian mucho en pocos años. Entre 2007 y 2013, el mercado español se desplomó. Entre 2014 y 2019, muchas zonas recuperaron y superaron niveles previos. Entre 2020 y 2024, los movimientos han sido también relevantes, con diferencias enormes según ciudad y segmento. Dar por bueno un valor que simplemente aplica una media al valor actual puede llevar a cifras muy alejadas de lo que realmente ocurría en el mercado de referencia.

Lo que se hace es buscar comparables de la época: operaciones realmente cerradas, ofertas publicadas, referencias documentales, estadísticas sectoriales, informes de mercado del periodo analizado. Cuanto más cerca de la fecha pedida y cuanto más parecidos al inmueble en cuestión, mejor.

Es, como se puede imaginar, la parte más difícil del trabajo. Cuanto más atrás nos vamos, más complicado resulta encontrar información fiable. Las bases de datos actuales no siempre tienen datos de hace quince años. Portales que hoy son referencia no existían. Y las operaciones privadas, por definición, no son públicas. Por eso, en tasaciones muy antiguas, es habitual tener que combinar varias fuentes y asumir ciertos márgenes de incertidumbre que deben quedar bien reflejados en el informe.

Para qué puede necesitarse

Las situaciones en las que se solicita este tipo de valoración son más variadas de lo que parece. Las más frecuentes:

Herencias y liquidaciones patrimoniales. Cuando ha pasado tiempo desde el fallecimiento del causante y hay que establecer el valor que tenían los bienes en la fecha del óbito, no en la actual. Muy común en herencias que se dilatan por disputas, por complicaciones documentales o simplemente porque los herederos tardan en adjudicar.

Divorcios y liquidaciones de régimen económico matrimonial. A veces es necesario conocer el valor de los bienes en una fecha concreta —la del cese de la convivencia, por ejemplo— para establecer compensaciones.

Procedimientos judiciales. Reclamaciones, responsabilidades, revisiones de operaciones pasadas. En muchos pleitos hace falta saber qué valía algo en un momento determinado.

Disoluciones de sociedades y conflictos societarios. Cuando se analizan operaciones realizadas en el pasado, la referencia temporal es clave.

Ámbito fiscal. Comprobaciones de valor por parte de la Administración, revisiones de autoliquidaciones, análisis de operaciones vinculadas, actualizaciones por determinadas circunstancias previstas en la normativa tributaria. En este terreno conviene cuidar especialmente la finalidad del informe, porque los criterios aplicables pueden ser específicos.

Expropiaciones y responsabilidades patrimoniales de la Administración. Cuando hay que determinar el valor en el momento de la actuación administrativa.

En todos estos escenarios tienen un denominador común: una tercera parte (un juez, Hacienda, un árbitro, un notario, otra parte en una negociación) necesita una referencia objetiva de valor en una fecha concreta. Y una estimación casual no vale: hace falta un informe técnicamente fundamentado.

La documentación lo es casi todo

Esto marca una diferencia enorme respecto a una tasación corriente. En una valoración actual, el tasador puede acudir al inmueble y ver con sus propios ojos cómo está. En una retrospectiva no, porque el inmueble que debe valorarse —ese inmueble tal como era en 2015, en 2019, en 2008— puede que ya no exista en ese estado.

Por eso la documentación histórica es el apoyo principal del trabajo. Y por eso, cuando se encarga una tasación retrospectiva, lo primero que se agradece aportar es todo el material que pueda haber:

Fotografías antiguas con fecha reconocible. Documentos de reforma: presupuestos, facturas, licencias. Contratos relacionados con el inmueble (alquileres, seguros, compraventas). Escrituras y notas simples anteriores. Planos originales o de reformas. Expedientes municipales si los hay. Cualquier documento fechado que permita acreditar características o circunstancias del inmueble en la época.

Cuando determinados datos no pueden acreditarse, el informe lo hace constar. Un trabajo serio distingue siempre lo que está documentado de lo que no, y no supone lo que no se puede verificar. Esta transparencia es parte del rigor del informe.

Un ejemplo para fijar la idea

Supongamos un piso en una ciudad mediana. Hoy está completamente reformado, con cocina abierta, baños nuevos, suelos de madera, carpintería de PVC y aislamiento mejorado. Nos piden una valoración referida al 15 de marzo de 2016.

Lo que no se hace: calcular el valor actual, mirar cuánto ha subido el metro cuadrado en la zona desde 2016 y aplicar la diferencia hacia atrás. Resultado inflado o desinflado, pero en cualquier caso erróneo.

Lo que sí se hace: comprobar cómo estaba el piso en marzo de 2016. Resulta que la reforma se hizo en 2021 (facturas y licencia aportadas), con lo que en 2016 el piso tenía la configuración original de los años 80: cocina cerrada, baños antiguos, ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, suelo de terrazo. Después, se buscan operaciones y ofertas de pisos equivalentes a ese estado en la misma zona y durante el año 2016. Con esas referencias se calcula el valor que tenía el inmueble en aquella fecha, en aquel estado y con aquel mercado. Nada más y nada menos.

El resultado puede sorprender incluso al propietario, que a veces tiene en la cabeza la imagen actual de su casa y le cuesta “verla” como era hace unos años.

En resumen

Una tasación retrospectiva es, en el fondo, un ejercicio de reconstrucción técnica. Hay que recomponer cómo era el inmueble, cómo era su mercado y cómo encajaban las dos cosas en una fecha pasada. No es un cálculo mecánico ni un descuento aplicado al valor actual: es un trabajo documental, analítico y, cuando se hace bien, muy útil para resolver situaciones en las que la cifra del hoy no responde a lo que se pregunta.

En AESVAL afrontamos este tipo de encargos partiendo siempre de la finalidad concreta del informe —que condiciona criterios y metodología— y del material documental disponible. Si tienes entre manos una herencia atrasada, un procedimiento judicial, una comprobación fiscal o cualquier otra situación en la que necesites conocer el valor de un inmueble en una fecha anterior, puedes contactar con nosotros y lo planteamos juntos. Cuanta más documentación histórica se pueda reunir desde el principio, más sólido quedará el informe.